济南市场下行?2019年30场土拍16个新楼盘已问世!

  2019渐入尾声,回顾今年济南市区的土拍情况,截至目前,市区已供地33次(开启土拍30场,2场因故终止未拍,1场还未开拍)。已开拍及因故终止的地块共166宗,其中居住用地61宗、商业用地33宗(含2宗零售商业用地)、工业用地44宗、仓储用地21宗、商业居住两用用地6宗、文化设施用地1宗。

  从土地面积看,商业用地中出让面积最大的一宗是彩石超算中心科技园项目A-1地块,土地面积达219111㎡;居住用地中则是国际医学科学中心安置三区项目地块土地面积最大,为140949㎡。

  从成交总价看,商业用地中成交总价最高的是66000万元的彩石超算中心科技园项目A-1地块;居住用地中是华山片区村民安置二区东地块一,成交总价达218000万元;商住两用用地中成交总价最高的一块则是总价为131740万元的北湖核心区B-7地块。

  从楼面价看,商业用地(不含零售商业用地)中楼面价最高的是北全福改造项目地块D8405.51元/㎡;居住用地中楼面价最高的是达到14401.45元/㎡的原德锡科技地块;商住两用用地中七里河西片区旧城改造项目地块A以7000.04元/㎡拔得头筹。

  从溢价方面看,商业用地、居住用地、商业居住两用用地中,出现溢价的地块共34宗,其中溢价率最高的是机床一厂项目组团地块,溢价率高达90.14%。其他溢价率超过50%的地块还有枫叶散热器厂项目组团地块(60%)、济西商贸物流组团地块(56.84%)、曹家馆城中村改造一期组团地块(52.58%)。

  从竞得人看,融创、绿地、中建、中骏、中粮在商业及居住用地竞拍上均收获颇丰厚,其中融创成功竞得9宗地块,绿地竞得8宗地块,中建、中骏、中粮则均为7块。

  位于长清区新纪元大街以北、南汝安置保障用地以西,产品定位为改善高端人居的“景字系”产品。该项目已于9月25日盛大开盘,共规划了15栋18-25层的小高层和高层,户型面积范围为100-130㎡,物业为世邦泰和,均价10000元/㎡。

  位于黄河北崔寨片区,国道220两侧,发动机最大功率170kW(231Ps)/5300rpm,平特一尾托一肖怎么陪,9月28日首开6栋楼,均价8800元/㎡,已经售罄。首开住宅地块楼栋11 -26F不等,户型面积为98-135㎡,毛坯交付。二期新品即将加推。

  位于长清区平安街道办事处玉清路以东,经十西以西,最大容积率2.0,楼面价2871.4元/㎡,项目整体规划了29栋住宅楼,共计1878户,包括5栋洋房(6-9F)、6栋小高层(11F)、18栋高层公寓(14-18F),2栋三层社区配套公建。小学为36个班小学一处,占地面积约41300㎡。幼儿园为24个班幼托一处,占地面积约18500㎡。一期项目已批后公示,包含1栋商业和社区服务配套。

  由远洋和祥泰在今年3月1日联合拿下的铅笔厂项目地块,今日项目案名公布:万和府,城市巡展厅将于10月19日开放。据悉,该项目中的居住用地楼面价为7022.64元/㎡。挂牌文件要求,商业项目最迟于2021年底实现交付,土地竞得人要自持不低于10000㎡的商务面积,10年内不得分割销售。

  融创东山府,位于经十路与蟠龙路交汇处南行200米,彩石超算中心南邻,目前已有消息的是彩石超算中心科技园项目组团地块中的B-7地块,将建7-9层的多层产品,户型面积为140-206㎡,毛坯交付,认筹中待首开。

  位于郎茂山路与二环南路交汇处,总建筑面积约3.92万㎡,该项目地块是今年土拍进入竞配建政府储备性安置房环节的四个地块(含组团)之一,共竞拍29轮,中南以总价55280万元+配建安置房1750 ㎡拿下。该项目总占地面积约1.8万㎡,售楼处已开放,将开发4/7/10层纯洋房社区,户型面积(建面约)147-177㎡。

  鑫都地产首入济南之作,位于历城区雪山片区凤歧路以东,飞跃大道以南,项目展示中心已开放,项目规划建面110-150㎡的小高层及洋房产品。该项目在5月8日土拍时摘地价为82986万元,楼面价11491.87元/㎡,溢价率43.65%。从楼面价看,鑫都紫宸府在雪山片区并不占优,2018年被路劲金茂联合拿地的金茂逸墅楼面价9713元/㎡,金地拿下的金地凤鸣艺境楼面价10901元/㎡,中腾信旗下小花金服被列入经营异常名录。此外,雪山片区还有旭辉银盛泰星瀚城楼面价8677元/㎡。在售价格方面,近期金茂逸墅和金地凤鸣艺境网传价格均在13000元/㎡左右,旭辉银盛泰星瀚城则高层价格10500-11500元/㎡,小高层价格11500-12500元/㎡,9+1洋房产品价格13500-14500元/㎡。

  今年8月中铁21局华山地块规划公示,项目案名暂定中国铁建梧桐苑。项目靠近济青高速,地块最大容积率2.9,楼面价8196.13元/㎡。

  位于市中区东至规划路,西至白马山东路、南至天业路、北至刘长山路,土拍时该项目所在的组团地块在世茂和中骏的疯狂PK下最后被中骏拿下,最高一宗居住用地的楼面价达13409.52元/㎡。有意思的是,后来网上不断有消息传出中骏和世茂将联合开发白马山那次中骏拍下来的地,后来中骏和世茂还注册了个新公司,叫“济南骏茂房地产开发有限公司”,坐实了联合开发的传言。有网友吐槽,如果他俩早知道要合作,那土地成本还会下那么大血本吗?毕竟这个组团地块溢价率高达90.14%。白马山楼面价破万,那开发商要赚钱的话房价得报多少?虽说大家都心知肚明,土地成本最后也只会转嫁给购房者,但最后还得看购房者愿不愿意为最大的卖点“刘长山路”买单了。据悉,中骏天誉项目规划有26F高层、18F小高、8F洋房,目前主打的是建面约100-110㎡的三室两厅两卫户型。此外,还规划有档案馆、图书馆、文化馆、都市商业中心、记忆厂房主题文化艺术风情街区。

  位于天桥区济泺路东侧,马家庄南路北侧,项目占地112678㎡,建筑面积为326242.26㎡,共规划13栋2309户。B-3-1地块设计方案已公示,含6栋29-33层的住宅,1所12班幼儿园,1座地上车库,以及部分社区商业、生活服务配套,目前待售。

  旅游路国际社区,鲁商和金茂在今年5月17日联合拿下的神武城中村改造一期项目组团地块建设的是旅游路国际社区,项目总建面约70万㎡,将拟建设集餐饮购物消费休闲娱乐于一体的约20万方的高端商业综合体、4所学校、3所幼儿园、体育中心+学校周末开放运动场、社区配套中心,还将引入汽车研发总部基地、科创区域总部等。该项目首推B6地块将建旅游路金茂府(济南第二座金茂府),建面约198m和230m的四室三卫双套卫洋房样板间已于10月12日开放。

  该项目所在地块是今年土拍的“双冠王”,楼面价居住用地最高,竞配建政府储备性安置房面积最多。地块最大容积率2.5,楼面价14401.45元/㎡,将配建安置房10758㎡,项目规划了7栋17-25F的住宅,共524户,位于历下区奥体中路以西、花园东路以北。该项目未来发展有点难以预测,当初拿地的是鑫苑和阳光城两个开发商,后来鑫苑退出了,对阳光城来说就更压力山大了。周边新房不少,特别是就隔了条马路面对面的众合地块和黄台煤气炉厂地块,在楼面价上完全没有优势。众合地块海信拿下,楼面价11572元/㎡,竞配建政府储备性安置房面积9700㎡,将建海信君和。黄台煤气炉厂地块金地拿下,楼面价12325.69元/㎡,将建金地华著。

  位于奥体中路以西,花园东路南侧,占地28431.8㎡,建筑面积约10万㎡,容积率3.5。

  位于高新区孙村片区科创路西侧、春秀路东侧、世纪大道北侧。项目所在组团地块中A-1地块和A-2规划已公示,A-1地块西侧规划5栋15层小高,东侧规划25-26层高层4栋,中间为11栋17层小高。A-2地块规划为一栋配套商业和公共活动中心,总建筑面积9418㎡。

  位于历城区七里堡小区以东、富翔天地以西,所在地块楼面价14399.29元/㎡,是今年土拍楼面价第三高,四建摘地时还竞价了政府储备性安置房3699㎡,溢价率41.58%。

  高官寨片区的项目,规划建设7栋商业商务办公楼、地下车库及配套用房,地上用地面积47156㎡,地下用地面积50918㎡。

  距离2019结束还有2个多月时间,下一场济南市区的土拍将在10月30日上午9:30开启,届时将有3宗居住用地、3宗商业用地、3宗商业居住两用用地,以及16宗工业用地参与。按照今年济南市区此前整体的土拍情况看,大部分地块均为底价成交,还出现了3宗地块流拍,3宗地块终止。特别是从7月份开始,仅8月的两场土拍有过溢价,终止和流拍情况还均出现在下半年,其余地块也都是底价成交。所以,10月30日的土拍或许也不会有大的看点,可能会延续这股清冷底价风。


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